Větší pražské byty přestávají rychle zdražovat. Trh už na ně nemá
Pražský realitní trh zažil v posledních letech bouřlivý růst cen, který se dotkl především větších bytů. Jenže tento trend se v roce 2024 začíná výrazně měnit. Zatímco malé byty si svoji cenu stále drží, u větších bytových jednotek poptávka slábne – a s ní i tempo zdražování. Proč tomu tak je, co to znamená pro kupující i prodávající a jaká jsou aktuální čísla? Podívejme se na situaci podrobněji.
Vývoj cen větších bytů v Praze: Kde jsme dnes
Podle dat společností Trigema, Skanska Reality a Central Group, které dlouhodobě sledují pražský trh, průměrná cena nových bytů v Praze v roce 2023 přesáhla 150 000 Kč za m². U větších bytů (3+kk a větších) se často vyšplhala až ke 170 000 Kč za m², což znamená, že například čtyřpokojový byt o rozloze 100 m² vyšel na částku kolem 17 milionů korun.
V roce 2024 však došlo k zásadnímu zlomu. Podle aktuálních údajů serveru Reality.iDNES.cz a developerské společnosti Ekospol se tempo růstu cen větších bytů zpomalilo na minimum – meziročně vzrostly pouze o 2–3 %, což je výrazný rozdíl oproti předchozím letům, kdy růst přesahoval 10 % ročně.
Za pozornost stojí, že v některých lokalitách, například v okrajových částech Prahy nebo v méně žádaných developerských projektech, už ceny větších bytů dokonce stagnují, případně se mírně snižují. To je v kontrastu s malometrážními byty, jejichž cena stále roste rychleji, často až tempem 6–8 % ročně.
Proč poptávka po větších bytech klesá?
Existuje několik zásadních důvodů, proč se větší byty přestávají prodávat tak rychle jako dříve a proč jejich ceny už nerostou závratným tempem:
1. $1: Po prudkém zvýšení úrokových sazeb v letech 2021–2023 se průměrná splátka hypotéky na větší byt stala pro řadu domácností nedosažitelnou. Například při 80% hypotéce na 15 milionů korun a úroku 5,5 % činí měsíční splátka přes 85 000 Kč – to je nad finanční možnosti většiny pražských rodin. 2. $1: Mladší generace často preferují menší byty v centru města nebo v jeho blízkosti a dávají přednost flexibilitě před vlastnictvím velké nemovitosti. Výrazně vzrostl také zájem o nájemní bydlení. 3. $1: Menší byty jsou pro investory zajímavější – snáze se pronajímají, mají vyšší výnos a nižší pořizovací cenu. U větších bytů je návratnost investice podstatně delší. 4. $1: V posledních dvou letech developeři dokončili stovky větších bytů, které nyní zůstávají delší dobu neprodané. Některé projekty dokonce nabízejí slevy či bonusy, aby zájemce přilákaly.Srovnání: Ceny větších a menších bytů v Praze v roce 2024
Pro lepší představu, jak se liší vývoj cen podle velikosti bytu, uvádíme aktuální tabulku:
| Typ bytu | Průměrná cena za m² (2023) | Průměrná cena za m² (2024) | Meziroční růst (%) |
|---|---|---|---|
| 1+kk / 2+kk | 154 000 Kč | 166 000 Kč | +7,8 % |
| 3+kk | 162 000 Kč | 167 000 Kč | +3,1 % |
| 4+kk a větší | 168 000 Kč | 170 000 Kč | +1,2 % |
Jak je vidět, rozdíl v dynamice cen je markantní. Zatímco malometrážním bytům nahrává zájem investorů a mladých lidí, větší byty stagnují.
Impakt na developery a prodávající: Nové strategie
Zpomalení růstu cen větších bytů nutí developery měnit taktiku. Zatímco dříve byly velké byty považovány za exkluzivní zboží, dnes musí developeři mnohdy nabízet benefity, jako jsou parkovací stání zdarma, kuchyňské linky v ceně nebo například prodloužené záruky.
Některé developerské firmy šly ještě dál a začaly upravovat dispozice bytů už ve fázi projektu – například rozdělují původně velké jednotky na menší, které jsou na trhu lépe prodejné. Podíl větších bytů na nových projektech tak v roce 2024 klesl pod 20 %, zatímco před pěti lety tvořily až třetinu nabídky.
Zároveň se prodlužuje doba, po kterou je větší byt nabízen k prodeji. Zatímco v roce 2021 byl průměrný „time-to-sell“ pro byt 4+kk v novostavbě kolem 3 měsíců, nyní je to až 7 měsíců.
Co situace znamená pro kupující?
Pro zájemce o větší byt v Praze je současná situace paradoxně výhodná. Na trhu je více možností, prodávající jsou ochotnější jednat o ceně a nabídka benefitů je vyšší než kdy dřív. Zatímco v minulosti byl boj o každý větší byt tvrdý a zájemci často přepláceli, dnes je možné vyjednat slevu v řádu jednotek procent, což může znamenat úsporu až několika set tisíc korun.
Kupující by však měli mít na paměti, že banky stále pečlivě zkoumají jejich bonitu. Průměrná úroková sazba hypoték se sice v létě 2024 mírně snížila a pohybuje se kolem 5 %, i tak jsou však měsíční splátky vysoké.
Kdo však má dostatečné vlastní prostředky nebo může využít například kombinaci hypotéky a vlastních úspor, může nyní získat větší byt za výhodnějších podmínek než v předchozích letech.
Výhled do budoucna: Čeká větší byty další stagnace?
Analytici předpokládají, že stagnace cen větších bytů v Praze potrvá i v příštích letech. Důvody jsou jasné: kupní síla domácností roste pomaleji než ceny nemovitostí, úrokové sazby zůstanou pravděpodobně vyšší a preference kupujících se mění ve prospěch menších, dostupnějších bytů.
Podle predikce České bankovní asociace bude průměrná cena většího bytu v Praze v roce 2025 růst maximálně o 1–2 %. Odborníci dokonce nevylučují, že v některých segmentech nebo lokalitách může dojít k mírnému poklesu cen.
Zároveň lze očekávat, že developeři budou více investovat do flexibilních projektů, které umožní rozdělení nebo spojování bytových jednotek podle aktuální poptávky.
Shrnutí: co dál s trhem větších bytů v Praze?
Větší byty v Praze už nejsou tahounem realitního trhu, jak tomu bylo ještě před několika lety. Důvodem je kombinace vysokých cen, omezené dostupnosti hypoték a změněných preferencí kupujících. Zatímco ceny malých bytů stále rostou, ty větší stagnují nebo jen nepatrně zdražují.
Pro kupující to znamená větší výběr a možnost vyjednat lepší podmínky. Pro prodávající a developery je to signál k větší flexibilitě a nutnosti hledat nové způsoby, jak své projekty učinit atraktivními.
Situace na trhu větších bytů je tak v roce 2024 nejvyváženější za posledních deset let – a spíše než další růst čeká tento segment období klidu a postupné adaptace na nové podmínky.
